Jatkoa kirjoitukseen ”Ylimääräinen yhtiökokous – Helmikuu 2022”
Yhteydenotto isännöitsijään moitenkanteen osalta
Samana iltana, ylimääräisen yhtiökokouksen jälkeen, otin välittömästi sähköpostitse yhteyttä isännöitsijään ilmoittaakseni harkitsevani moitekanteen toimittamista käräjäoikeuteen. Tavoitteena oli ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksen mitätöinti urakoitsijan valinnan osalta ja asian uudelleenkäsittely uudessa ylimääräisessä yhtiökokouksessa.
Myönnetään, että tässä vaiheessa käsitteet olivat hieman hakusessa, vaikka liiketalouden opintoihini yritysjuridiikka onkin kiinteästi kuulunut yhtenä osa-alueena. Asunto-osakeyhtiölakiin en kuitenkaan ollut aiemmin tutustunut ja saatoin aluksi puhua rikoksesta, vaikka moitekanteessa kyse onkin vain toimintatapojen, päätösten tai muodollisuuksien moittimesta, tilanteissa joissa yhtiökokouksessa on tapahtunut jokin moittimisen arvoinen virhe, joka on voinut vaikuttaa merkittävästi yhtiökokouksen lopputulokseen/päätökseen.
Asunto-osakeyhtiölaki – 23 luku, Yhtiön päätöksen moittiminen
Asunto-osakeyhtiölaki sanoo yhtiön päätöksen moittimisesta seuraavaa:
23 luku
Päätöksen moite
1 §
Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen
Osakkeenomistaja voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, jos:
1) asian käsittelyssä ei ole noudatettu menettelyä koskevia tämän lain säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä ja virhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön tai muuten osakkeenomistajan oikeuteen; taikka
2) päätös on muuten tämän lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen.
Moitekanne yhtiötä vastaan on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jollei kannetta nosteta määräajassa, päätöstä pidetään pätevänä.
2 §
Mitätön yhtiökokouksen päätös
Yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos:
1) kokoukseen ei ole toimitettu kutsua taikka kokouskutsua koskevia säännöksiä tai määräyksiä on olennaisesti rikottu;
2) päätökseen vaaditaan 6 luvun 35 tai 37 §:ssä tarkoitettu osakkeenomistajan suostumus, mutta sitä ei ole saatu;
3) päätös on selvästi 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä siihen ole saatu 6 luvun 28 §:ssä tarkoitettua osakkeenomistajan suostumusta; taikka
4) päätöstä ei olisi lain mukaan saanut tehdä edes kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella.
Tällaiseen päätökseen ei sovelleta 1 §:n 2 momentissa säädettyä kolmen kuukauden määräaikaa. Sulautumis- tai jakautumispäätöstä koskevaa kannetta ei kuitenkaan voida nostaa, kun sulautumisen tai jakautumisen rekisteröimisestä on kulunut yli kuusi kuukautta. Edellä 6 luvun 38 §:ssä tarkoitettua luovutusta ja selvitystilaa tai 39 §:ssä tarkoitettua purkamista ja uusrakentamista koskevan päätöksen osalta kannetta ei voida nostaa, kun päätöksen tekemisestä on kulunut yli kuusi kuukautta. (8.2.2019/183)
Osakkeenomistaja, hallitus, hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi nostaa kanteen yhtiötä vastaan sen vahvistamiseksi, että yhtiökokouksen päätös on mitätön.
3 §
Mitättömään yhtiökokouksen päätökseen rinnastuva hallituksen päätös
Jos hallituksen yhtiökokoukselle kuuluvassa asiassa tekemä päätös on sellainen kuin 2 §:n 1 momentin 2–4 kohdassa säädetään, siihen sovelletaan, mitä yhtiökokouksen vastaavasta päätöksestä säädetään.
4 §
Tuomion sisältö ja vaikutukset
Moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa päätös voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa pätemättömäksi tai sitä voidaan muuttaa. Kantajan vaatimuksesta voidaan samalla kieltää yhtiötä panemasta pätemätöntä päätöstä täytäntöön. Päätöstä voidaan muuttaa vain, jos voidaan todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla.
Tuomio, jolla yhtiökokouksen päätös on julistettu pätemättömäksi tai jolla päätöstä on muutettu, on voimassa myös niihin osakkeenomistajiin nähden, jotka eivät ole yhtyneet kanteeseen.
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599
Moitekanne itsessään on aika simppeli. Kenellä tahansa osakkaalla on mahdollista hakea käräjäoikeudelta yhtiökokouksen päätöksen moittimista 3kk kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä. Haastavampaa on kuitenkin määritellä moitekanteen perusteet niin, että moitekanteelle voitaisiin nähdä menestymisen mahdollisuudet. Tämä ei välttämättä ole niin itsestäänselvyys ja tämän sain itsekin huomata.
Moitekanteen menestyminen
Vaikka taloyhtiömme tapauksessa oli täysin selvää, että hallitus ja isännöitsijä ovat toimineet väärin, se ei välttämättä riitä vielä moitekanteen menestymiseen ja tämä voi tulla osakkaalle kalliiksi, jos hallitus ja isännöitsijä hakevat oikeuskuluja ja mahdollisia sopimusrikkomusmaksuja osakkaalta, joka on toimillaan aiheuttanut haittaa/kuluja taloyhtiölle. Tätä myös omaa etuaan ajavat isännöitsijät käyttävät häikäilemättömästi hyväkseen. Uhkailevat ja luottavat siihen, ettei osakas lähde oikeustoimiin.
Tätä ei kuitenkaan kannata heti säikähtää ja luovuttaa. Kannattaa ehdottomasti lähteä asiaa tutkimaan tarkemmin, jos vähänkään on sellainen tunne, että asiassa on toimittu väärin. Mitä enemmän tapahtuu luovuttamista, sitä enemmän ”mädät” isännöitsijät pelaavat omaa peliään ja ainoa keino päästä näistä toimista eroon ja saada asia tuotua esiin, on taistella tavalla tai toisella. Taistelun ei välttämättä tarvitse olla kallista, eikä oikeustoimet ole aina välttämättömiä. On myös muita keinoja olemassa, kuten esimerkiksi julkisuus, joka nykyään on huomattavasti helpompaa, kuin ennen ja tämän tiedostaa myös isännöintitoimistot / isännötsijät, jotka joutuvat miettimään omaa mainettaan. Jopa isännöintiliitto suosittelee taistelemaan julkisuudessa, jos muita keinoja ei ole mahdollista käyttää.
Jos kuitenkin oikeustoimiin päätyy, moitekannetta ei kannata lähteä hakemaan yksin, vaikka tämä toki on mahdollista. Kannattaa ehdottomasti ottaa yhteyttä oikeusoppineisiin, eli lakimiehiin ja antaa heidän selvittää, onko moitekanteelle jonkinlainen perustelu ja onko sille menestymisen mahdollisuus oikeudessa. Jos mahdollista, niin kannattaa myös ottaa yhteyttä mahdollisimman moneen asiaan perehtyneeseen tahoon, jotta asiasta saa itselleen paremman kokonaiskuvan. Tämän myös itse tein, ottaen yhteyttä kolmeen asiaan vihkiytyneeseen varatuomariin, neljään asianajajaan, kiinteistölakimiespalveluun, sekä kiinteistöliiton maksulliseen lakiapuun.
Oikeustoimien kustannukset, sekä kotivakuutuksen oikeusturva
Jos oikeustoimien kustannukset pelottaa, kannattaa ensin selvittää löytyykö kotivakuutuksesta oikeusturva, joka kattaa ainakin osan kustannuksista. Yleensä näissä vakuutuksissa omavastuu on n.15%, minimimaksun ollessa n.200-250€. Korvauksissa on kuitenkin maksikorvaussumma, joka kannattaa selvittää, ennen oikeustoimiin päätymistä, jotta ei tule yllätyksiä vastaan. Yleensä maksimikorvaussummat pyörivät 8000€ – 10000€ tasolla. Joka käytännössä tarkoittaa sitä, että osakas itse maksaa tästä n.15% ja loput maksaa vakuutus. Maksimikorvaussumman yli menevä osuus toki jää osakkaan itse maksettavaksi.
Lakipalvelut eivät kuitenkaan ole ilmaisia ja tässä kannattaa olla varuillaan, kustannuksia kun syntyy helposti todella nopeasti ja 10000€ ei välttämättä riitä vielä yhtään mihinkään. Lyhyt alkukartoitus on toki ilmainen, mutta sen jälkeen pelkästään asioiden tarkempi läpikäynti ja asiantuntijalausunto lakimiehen osalta vie helposti 5-8h, jopa 10h aikaa, veloitusten ollessa 300€/h molemmin puolin. Tämä on vasta alkua ja mitä pitemmälle oikeustoimissa mennään, sitä kalliimmaksi se tulee. Myöhemmin kustannuksiin voi tulla mukaan myös vastapuolen oikeuskulut, mahdolliset urakoitsijan vahingonkorvaukset urakkasopimuksen rikkoutumisesta, käräjöintikulut yms… Lopulta lopputuloksena voi olla useiden kymmenien tuhansien eurojen lasku ja hävitty oikeustaistelu. Kannattaa siis olla täysin varma, ennenkuin oikeustoimiin päättää ryhtyä. Maalaisjärki ei aina kulje käsi kädessä oikeuden kanssa ja se mikä itsestä tuntuu epäoikeudenmukaiselta, laki saattaa tulkita toisin.
Jokatapauksessa pienelläkin summalla voi saada jo jonkinlaisen käsityksen siitä, onko aihetta epäillä taloyhtiöin asioiden hoitamisessa tapahtuneen moitittavia virheitä. Jos vakuutuksesta löytyy oikeusturva, omavastuuosuus 200-250€ saattaa riittää ensimmäiseen asiantuntijalausuntoon, joka lakimieheltä ottaa tuon n.5-8h aikaa. Tässä vaiheessa selvitetään kaikki tähän mennessä tapahtuneet toimet, kirjoitukset ja sanomiset ja selvitetään moitekanteen menestymisen mahdollisuuksia paremmin. Toki jo pelkästään ilmaisessa alkukartoituksessa tämä voi jo selvitä, jos virheet on selviä, tahallisia ja räikeitä.
Yhdessä muiden osakkaiden kanssa
Mainittakoon vielä, että kustannuksia voi toki saada jaettua, jos useampi osakas päättää lähteä mukaan moitekanteen viemiseen käräjäoikeuteen. Tämä toki saattaa aiheuttaa taloyhtiön sisällä vastakkainasettelua ja tästä syystä päätin alusta lähtien, että taistelen asian kanssa mieluummin yksin, ennenkuin olen täysin varma asioista. Asian tiimoilta otin yhteyttä ainoastaan entiseen hallituksen puheenjohtajaan, jonka ollessa hiljaa, päätin etten lähde taloyhtiön sisällä taistelemaan asian tiimoilta. Totuus tulisi kyllä myöhemmin selville, jonka jälkeen jokainen voi valita puolensa.
Yleensähän taloyhtiössä enemmistö osakkaista on joko tyytyväisiä, tai eivät ymmärrä, miten taloyhtiön asioita kuuluisi hoitaa. Heillä on yleensä luottamus siihen, että hallitus ja isännöitsijä tietävät kyllä, miten asioita hoidetaan. Tämän tietävät myös isännöitsijät, jotka haluavat ajaa pelkästään omaa etuaan, eikä taloyhtiön, niinkuin heidän kuuluisi. Tätäkin he käyttävät häikäilettömästi hyväkseen. Pahin on isännöitsijä, jonka ulkoinen olemus on rauhallinen, vakuuttava, eikä aiheuta minkäänlaista epäilystä osakkaissa. Tällainen isännöitsijä saa helposti osakkaat puolelleen ja käännettyä taistelevan osakkaan silmätikuksi ja turhaksi valittajaksi. Tässä ratkaisevaan rooliin asettuu hallitus, jonka vastuulle kuuluu muun muassa isännöitsijän toimista vastaaminen. Heidän kuuluisi tällaisessa tilanteessa selvittää, toimiiko isännöitsijä oikein ja taloyhtiön etua ajaen. Heidän ei tarvitse olla asian kanssa yksin. Heillä on käytettävissään sekä kiinteistö-, että isännöintiliitto, joilta ainakin hallituksen puheenjohtaja saa ilmaista apua niin lakiasioissa, kuin oikeiden toimintatapojen selvittämisessä.
Jos hallitus, edes pyynnöistä huolimatta, ei ole yhteydessä muihin tahoihin, kuin isännöitsijään, saattaa tämä antaa hyvän syyn epäillä, että hallitus toimii yhdessä isännöitsijän kanssa ajaen muuta kuin taloyhtiön etua. Tällaisessa tilanteessa vastuussa ovat muut osakkaat, joiden olisi syytä olla hereillä ja aika ajoin tarkistaa hallituksen toimia. Osakkailla kun on viime kädessä mahdollisuus puuttua niin hallituksen, kuin myös isännöitsijän toimiin.
Tässä hyvä vinkki myös teille, jotka epäilette hallituksen ja isännöitsijän toimia. Vaatikaa hallitusta ottamaan yhteyttä muihinkin tahoihin, kuin pelkästään isännöitsijään. Avoin, vastuullinen ja huolellisesti työtä tekevä hallitus tekee tämän jo ihan oman oikeusturvansakin takia. Kun taas hallitus, joka toimii joko ylimielisesti, tai heidän toimissaan on jotain hämärää, eivät tätä tee. Eikä toki ihme. Jos hallitus pelkää omien toimiensa paljastuvan, he eivät tee mitään sellaisia toimia, jotka taistelevat heitä itseään vastaan.
Taloyhtiön hallituksissa toimii pääsääntöisesti amatöörejä, joilla ei ole minkäänlaista käsitystä omista toimistaan ja heidän suurimpana tukenaan on isännöintitoimisto, sekä isännöitsijä. Mutta niinkuin tällä blogilla yritän osoittaa, heidän kanssaan pitää olla tarkkana, etteivät he pääse ottamaan taloyhtiössä valtaa ja ajamaan omaa etuaan. Tässä avainasemassa on hallitus, jonka pitäisi olla riittävän jämäkkä pitääkseen vallan taloyhtiöllä. Käytän tässä nimenomaan taloyhtiötä, koska helposti hallitukselta unohtuu se, että he eivät ole taloyhtiön johdossa, vaan tekevät töitä taloyhtiön etua ajaen, mutta vastaavat toimistaan yhtiökokoukselle, joka on taloyhtiön ylin päättävä elin.
Moitekanteen kannalta merkitsevät kohdat asunto-osakeyhtiölaissa
Mahdollista moitekannetta selvittäessäni ensin yksin, keskityin asunto-osakeyhtiönlain seuraaviin kohtiin:
1 Luku –
Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet
10 §
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus
Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
11 §
Johdon tehtävä
Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.
Hallituksesta ja isännöitsijästä säädetään 7 luvussa.
6 luku – yhtiökokous
25 §
Kyselyoikeus
Hallituksen ja isännöitsijän on yhtiökokouksessa osakkeenomistajan pyynnöstä annettava tarkempia tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin. Jos kokouksessa käsitellään tilinpäätöstä, velvollisuus koskee myös yhtiön taloudellista asemaa yleisemmin. Tietoja ei kuitenkaan saa antaa, jos niiden antaminen tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa.
Jos osakkeenomistajan kysymykseen voidaan vastata vain sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät ole kokouksessa käytettävissä, vastaus on annettava kahden viikon kuluessa kirjallisesti. Vastaus on toimitettava kysymyksen esittäneelle osakkeenomistajalle ja muulle osakkeenomistajalle, joka sitä pyytää.
Jos hallitus katsoo, ettei pyydettyä tietoa voida antaa osakkeenomistajalle aiheuttamatta tiedon antamisella olennaista haittaa yhtiölle, hallituksen on kahden viikon kuluessa yhtiökokouksesta annettava pyydetty tieto yhtiön tilintarkastajille ja toiminnantarkastajille. Tilintarkastajien on kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta annettava hallitukselle kirjallinen lausunto tiedon vaikutuksesta tilintarkastuskertomukseen tai muuhun tilintarkastajien yhtiökokoukselle antamaan lausuntoon. Toiminnantarkastajan on annettava vastaavalla tavalla lausunto tiedon vaikutuksesta toiminnantarkastajan kertomukseen. Lausunnon nähtävänä pitämiseen ja antamiseen sovelletaan, mitä 23 §:n 4 momentissa säädetään pöytäkirjasta. Lausunto on viipymättä lähetettävä kysymyksen esittäneelle osakkeenomistajalle.
Oma tulkintani moitekanteesta
Edellä esitetyt asunto-osakeyhtiölain kohdat, 1 luvun 10 ja 11 pykälä, selkeästi velvoittavat niin hallitusta, kuin isännöitsijää toimimaan sekä huolellisesti, että myös täysin taloyhtiön etua ajaen. Eivätkä he saa missään muodossa saa ajaa omaa, tai jonkun muun etua. Isännöitsijällä, niinkuin hallituksen jäsenelläkin saa toki olla omia kumppaneitaan, joita voi ottaa mukaan tarjouskilpailuun, mutta tällainen pitää olla hyvin perusteltua ja tällainen vaihtoehto ei saa olla omiaan aiheuttamaan haittaa, tai suurta riskiä taloyhtiön toiminnalle. Ei varmasti ole taloyhtiön edun mukaista ja huolellista toimintaa, jos urakoitsijaksi ehdotetaan ehdokasta, jolla on heikko taloustilanne, huono maine ja muun muassa yksi oikeudenkäyntikin käynnissä. Kyllä tässä selkeästi on merkkejä jonkun muun edun tavoittelusta, mutta ei taloyhtiön. Eikä varmasti ole huolellista työtä, jos hallituksen perustelu Ora-Team Oy:n valinnalle oli ainoastaan ”Emme keksineet mitään syytä jättää halvinta tarjousta tarjouskilpailun ulkopuolelle”
Lisäksi edellä mainittu asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 25 pykälä velvoittaa hallituksen ja isännöitsijän vastaamaan osakkeenomistajan esittämiin kysymyksiin. Kun ylimääräisessä yhtiökokouksessa pyydettiin perustelemaan Ora-Team Oy:n valintaa, hallitus, eikä isännöitsijä eivät perustelleet ehdotustaan millään tavalla suhteessa muihin ehdokkaisiin. Pyynnöistä huolimatta muista ehdokkaista ei kerrottu oikeastaan yhtään mitään. Annettiin ainoastaan pitkä lista tarjouskilpailuun osallistuneista urakoitsijoista ja jonkinlainen hintahaarukka, ei mitään muuta. Ei edes pyydettäessä.
Tässä oli yleisesti asioita moitekanteesta ja oman tulkintani taloyhtiömme toiminnasta urakan osalta. Seuraavassa osassa käyn tarkemmin läpi hallituksen reagtiot ja vastaukset mahdolliseen moitekanteeseen, sekä lainoppineiden tulkintoja kun mahdollista moitekannetta heidän kanssaan selvittelin.